Heredar una vivienda no termina las obligaciones fiscales: cuando decide venderla, la operación genera nuevos impuestos que nada tienen que ver con el Impuesto de Sucesiones ya liquidado.
La venta de vivienda heredada obliga a tributar por la ganancia patrimonial en el IRPF y, en la mayoría de los casos, también por la plusvalía municipal del ayuntamiento donde esté situado el inmueble.
En Oteca Asesores acompañamos a herederos de Torremolinos y Málaga en esta fase, precisamente porque heredar y vender son dos hechos imponibles distintos y cada uno tiene sus propias reglas de cálculo, plazos y documentación.
A continuación le explicamos cómo se calcula la ganancia patrimonial de una vivienda heredada, qué ocurre con el IIVTNU en esta segunda transmisión, qué gastos puede descontar y qué plazos debe vigilar para no exponerse a recargos.
Heredar y vender: dos hechos imponibles distintos
Cuando usted acepta una herencia, tributa por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), que se liquida en el plazo de seis meses desde el fallecimiento (prorrogable otros seis). Ese impuesto ya está cerrado en el momento en que decide vender.
La venta posterior del inmueble es una operación distinta: genera una nueva ganancia patrimonial sujeta a IRPF y, en la mayoría de los municipios, un nuevo devengo de la plusvalía municipal, esta vez calculado entre la fecha de fallecimiento del causante y la fecha de la venta.
Si quiere repasar cómo se determinó el valor de su herencia antes de llegar a este punto, le puede ser útil nuestra guía sobre cómo calcular la base imponible en herencia, porque ese valor es precisamente el punto de partida del cálculo que viene ahora.
Cómo tributa la venta en el IRPF: la ganancia patrimonial
La ganancia patrimonial de la vivienda heredada se calcula por la diferencia entre el valor de transmisión (lo obtenido con la venta) y el valor de adquisición, conforme a los artículos 34 a 36 de la Ley del IRPF.
Valor de adquisición: la clave del cálculo
Cuando un bien se adquiere por herencia, el valor de adquisición vivienda heredada IRPF no es lo que pagó el causante en su día, sino el valor por el que tributó en el Impuesto de Sucesiones, sin que pueda superar el valor de mercado.
Desde el 1 de enero de 2022, para inmuebles urbanos esa base es, con carácter general, el valor de referencia catastral, salvo que el valor declarado fuera superior. A ese valor se le suman:
- Los gastos y tributos inherentes a la adquisición hereditaria (ISD, notaría, Registro de la Propiedad) que usted haya pagado como heredero.
- El coste de las mejoras realizadas en el inmueble (no los gastos de conservación o reparación, que no computan).
Valor de transmisión y gastos deducibles
El valor de transmisión es el precio real de la venta, minorado en los gastos y tributos inherentes a la operación que haya soportado usted como vendedor: agencia inmobiliaria, notaría, cancelación de cargas y, en general, la propia plusvalía municipal de esta venta.
Ejemplo de cálculo
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Valor de transmisión (venta) | 220.000 € |
| Valor de adquisición (ISD + gastos) | 160.000 € |
| Ganancia patrimonial | 60.000 € |
La escala vigente
Esa ganancia se integra en la base del ahorro del IRPF y tributa, desde el 1 de enero de 2025, según esta escala (suma de tramo estatal y autonómico):
| Base liquidable del ahorro | Tipo aplicable |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19 % |
| De 6.000 € a 50.000 € | 21 % |
| De 50.000 € a 200.000 € | 23 % |
| De 200.000 € a 300.000 € | 27 % |
| Más de 300.000 € | 30 % |
La subida del último tramo (del 28 % al 30 %) entró en vigor con la Ley 7/2024, de 20 de diciembre. La ganancia debe declararse en la campaña de Renta del año siguiente al de la venta.
IIVTNU herencia venta: la plusvalía municipal de vender un piso heredado
Además del IRPF, la venta puede generar el IIVTNU herencia venta, el impuesto municipal que grava el incremento de valor del suelo entre la fecha de fallecimiento del causante y la fecha de la venta, no confundir con la plusvalía que ya se liquidó al heredar, que corresponde a otro periodo.
Desde la reforma introducida por el Real Decreto-ley 26/2021 (tras la Sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021), usted puede elegir entre dos métodos:
- Método objetivo: valor catastral del suelo × coeficiente según los años de tenencia. Los coeficientes máximos vigentes en 2026 son los del Real Decreto-ley 8/2023 —el coeficiente máximo estatal para 20 o más años de tenencia es del 0,35—, después de que el Congreso derogara en enero de 2026 la actualización al alza que había aprobado el Real Decreto-ley 16/2025.
- Método real: diferencia entre el valor del suelo en el momento de la venta y en el momento de la herencia, si le resulta más favorable.
Si no ha habido incremento de valor (vende por el mismo importe o por menos del declarado en la herencia), la operación no está sujeta al impuesto, aunque hay que acreditarlo ante el ayuntamiento.
Cada ayuntamiento puede aprobar en su ordenanza fiscal coeficientes iguales o inferiores a los máximos estatales, y el tipo de gravamen concreto también lo fija cada municipio dentro del límite legal del 30 %.
En Oteca Asesores revisamos la ordenanza vigente del Ayuntamiento de Torremolinos para aplicar el importe exacto a su caso, ya que el coeficiente definitivo puede variar de un ejercicio a otro.
Vender casa heredada a Hacienda: ¿y si hay varios herederos?
Cuando la vivienda pertenece a varios coherederos, lo habitual es vender de común acuerdo y repartir el precio según el porcentaje de participación de cada uno.
A efectos fiscales, cada heredero declara individualmente en su propia Renta la parte proporcional de la ganancia patrimonial, calculada sobre el valor que se le adjudicó a él en la herencia y la parte del precio de venta que le corresponde.
Si en su caso hay coherederos con distintos porcentajes o alguno no quiere vender, conviene resolverlo antes de firmar: nuestra guía sobre herencia entre hermanos sin conflictos explica cómo evitar que esa situación derive en una disolución judicial de la comunidad hereditaria.
¿Existen exenciones en la venta de una vivienda heredada?
No hay una exención general. Las dos exenciones más conocidas del IRPF en venta de vivienda (reinversión en vivienda habitual y mayores de 65 años que venden su vivienda habitual) solo se aplican si el inmueble heredado ha sido, efectivamente, su vivienda habitual durante el tiempo exigido, algo poco frecuente en un piso recién heredado.
En la plusvalía municipal, algunas ordenanzas locales sí recogen bonificaciones para transmisiones entre familiares directos; conviene revisarlo caso por caso.
Plazos que debe vigilar
| Trámite | Plazo |
|---|---|
| IRPF de la ganancia patrimonial | Campaña de Renta del año siguiente a la venta |
| Plusvalía municipal (IIVTNU) de la venta | 30 días hábiles desde la fecha de la escritura |
| ISD de la herencia (si aún no lo liquidó) | 6 meses desde el fallecimiento, prorrogable otros 6 |
Errores frecuentes al vender una vivienda heredada
Los más habituales que vemos en Oteca Asesores:
- Declarar un valor muy bajo en el ISD para pagar menos Sucesiones, sin calcular que ese mismo valor bajo disparará después la ganancia patrimonial en el IRPF de la venta.
- No conservar la documentación de la herencia (escritura, liquidación del ISD, facturas de mejoras) ni de la venta, necesaria para justificar los gastos deducibles ante Hacienda.
- Confundir el plazo de la plusvalía de la herencia con el de la venta: son dos devengos distintos, con plazos distintos.
- Dar por hecho que, como ya pagó el Impuesto de Sucesiones, la venta no tributa. Son impuestos independientes.
Oteca Asesores, a su lado en la venta de una vivienda heredada
En Oteca Asesores calculamos la ganancia patrimonial real de su venta, revisamos si le conviene el método objetivo o el real en la plusvalía municipal y le indicamos con antelación los plazos que debe cumplir, para que la operación no le sorprenda con una carga fiscal superior a la esperada.
Si todavía no ha iniciado la tramitación de la herencia y prevé vender el inmueble más adelante, nuestra asesoría para herencias y sucesiones en Málaga puede acompañarle desde el primer momento, de forma que el valor que se declare en el ISD ya tenga en cuenta esta futura venta.
Y si la duda es puramente de cálculo sobre una venta ya decidida, nuestra asesoría fiscal en Málaga puede revisar su caso concreto antes de firmar.
Preguntas frecuentes sobre la venta de una vivienda heredada
¿Qué impuestos hay que pagar al vender una vivienda heredada?
Principalmente dos: la ganancia patrimonial en el IRPF, calculada por la diferencia entre el valor de venta y el valor por el que tributó en el Impuesto de Sucesiones, y la plusvalía municipal (IIVTNU) por el incremento de valor del suelo desde el fallecimiento del causante hasta la venta.
¿Cómo se calcula la ganancia patrimonial de una vivienda heredada?
Restando al precio de venta (menos los gastos de la operación) el valor de adquisición, que es el valor por el que tributó en el ISD más los gastos y tributos inherentes a la herencia que usted haya pagado, y las mejoras realizadas.
¿Se paga plusvalía municipal si vendo por el mismo precio que heredé?
No, si no hay incremento de valor entre la fecha de la herencia y la fecha de la venta, la operación no está sujeta al IIVTNU, aunque hay que acreditarlo ante el ayuntamiento.
¿Cuál es el plazo para pagar la plusvalía municipal tras la venta?
30 días hábiles desde la fecha de la escritura de venta, un plazo distinto e independiente del que se aplicó al liquidar la plusvalía de la propia herencia.
¿Puedo descontar los gastos de la herencia al calcular el IRPF de la venta?
Sí, los gastos y tributos inherentes a la adquisición hereditaria (ISD, notaría, Registro) que usted haya pagado se suman al valor de adquisición, reduciendo así la ganancia patrimonial sujeta a tributación.